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부동산 구매 123
집이나 고정된 수입을 얻을 수 있는 부동산을 사는 것은 매우 좋은 일이면서 간단하지 않은 과정을 거쳐야 합니다. 일반적으로 융자를 알아보고 실제 집을 사게되는 클로징까지는 서둘러도 2-3개월이 소요됩니다. 즉 3-4개월 전에 미리 계획을 하고 순서에 따라 준비를 하는 것이 좋습니다. 미리 준비하는데는 융자가 가장 중요합니다.
거주하는 주택을 살 때 융자를 먼저 확인
먼저 융자(Mortgage)를 확인하고 집을 보는 것이 좋습니다. 미국 생활에서 몇 십만불의 주택을 현금으로 사는 것은 쉽지 않으므로 대부분의 경우 5-20% 정도의 선금(Down payment)을 하고 나머지는 융자를 하게 됩니다. 집을 고르고 본 뒤에 융자가 되지 않는 경우를 피하려면 먼저 본인의 수입과 현금 등을 고려하여 얼마 정도의 집을 살 것인지 결정하는 것이 첫번 째 순서입니다.
모게지를 알아보는 방법은 소개하는 에이전트에게 물어보거나 아니면 거래하는 은행에 가서 문의하면 됩니다.
융자는 기본적으로 본인이 은행 할부금을 매달 값을 수 있는 능력을 보는 것입니다. 원하는 가격의 융자를 받으려면 먼저 본인의 Credit History를 보고 체납된 기록이나 차 융자 등 할부금을 미리 정리하는 것이 좋습니다.
집을 보고 결정 하기
다음 순서는 에이전트와 같이 집을 실제로 보고 결정하는 과정입니다. 가장 중요한 것은 위치입니다. 아무리 크고좋은 새집이라도 지역이 떨어지는 것은 가격이 낮을 수 밖에 없고 직장, 학군 등 선호하는 지역은 집이 낡고 작아도 가격이 높을 수 밖에 없습니다. 부동산은 주택이나 상가나 가격 상승이나 이후 파는 것을 생각하면 위치가 가장 중요한 요소입니다.
집을 보고 마음에 드는 집을 찾으면 오퍼(Offer)를 하고 매매계약을 하게 됩니다. 가격 흥정이 끝나고 계약을 하게되면 먼저 집 검사(Home Inspection)를 합니다. 하자가 있는 경우 집 주인에게 수리를 의뢰하고 그 동안 융자가 준비되면 계약에 따라 본계약(Closing)을 변호사 사무실에서 하고 집 주인에게 집값을 지불하게 됩니다. 클로징의 모든 과정은 변호사를 통해서 하게되며 클로징 하는 날에 집 열쇠를 받고 실제 소유권이 인정됩니다.
부동산 에이전트의 역할
본인이 직접 집을 보고 살 수도 있지만 구매자(Buyer)는 에이전트 커미션을 주지 않아도 되므로 본인이 원하는 에이전트를 통해서 사는 것이 유리합니다. Buyer Agent 의 커미션은 파는 쪽(Seller)가 내므로 Buyer에게는 부담이 없습니다.
Buyer Agent는 본인을 대신해서 모든 정보를 알아봐주고 실제 매매, 클로징까지 도와줍니다.
집을 고르는 과정에서도 대부분의 매물은 에이전트를 통해서 예약을 하고 보도록 되어 있으므로 직접 집을 찾는 것은 쉽지 않습니다.
집 검사(Home Inspection)
집을 고르고 계약한 후에는 집에 하자가 없는지 검사를 하게 됩니다. Triangle 지역에서는 Due Diligent 기간 동안에는 아무런 제약 없이 집 검사를 하면됩니다. 만약 집에 심각한 하자가 있는 경우 구매자는 계약을 파기할 수 있고 계약금은 돌려받게 됩니다.
검사에는 라돈 검사(Radon), 하자 검사, 벌레 검사(Termite) 등 3가지가 일반적입니다.
라돈 검사는 무색 무취한 라돈이 땅에서 올라오는지 확인하는 것입니다. 일정 수치 이상의 라돈이 발견되면 배관을 따로 설치해서 집안으로 들어오지 않는 장치를 해야 합니다.
일반적인 검사는 집에서 전기, 배관, 구조, 누수, 안전 등 제반 사항을 보고 하자가 발견된 경우 집 주인에게 클로징 전까지 수리를 해달라고 요청하게 됩니다.
벌레(Termite) 검사는 미국 집이 대체로 목조 주택이므로 나무를 갉아먹는 Termite로 인한 손상이 있는지 확인하는 과정입니다. Termite는 집을 사고 나서도 Homeowner는 언제나 정기적으로 방제를 하는 것이 중요합니다. 역시 손상이 있으면 집 주인에게 수리를 요청합니다.
집 융자(Mortgage)
융자는 집을 사는데 있어서 가장 중요한 과정입니다. 시장에 나와 있는 집은 많으므로 다른 집을 택할 수도 있지만 융자가 되지 않으면 집을 구매할 수 없기 때문입니다.
융자의 종류
융자는 크게 상황기간에 따라 나눕니다. 30년 만에 할부금을 다 갚는 30 years loan이 가장 일반적이고 좀 더 빨리 갚는 것 15년 또한 선호하는 모게지이고 10년, 20년 상환도 있습니다.
상환 기간이 짧을 수록 이자는 낮아지므로 본인의 수입과 재정 상황에 따라 적절한 것을 고르면 됩니다.
변동 금리(Variable Rate Plan) 융자는 비교적 짧은 일정 기간 동안만 이자가 고정이 되고 이후에는 이자가 변동이 되는 경우입니다. 보통 3-7년 정도의 기간 동안만 고정이 되므로 30년 플랜에 비하면 이자가 좀 더 저렴합니다.
융자 신청에 고려되는 것
수입(Income) - 직장을 다니는 경우 W2 이므로 최근의 급료 명세서(Pay Stub)를 보여주어야 하고 자영업자의 경우 최근 2년 동안의 세금 보고 서류로 수입을 증명해야 합니다.
신용 기록(Credit History) - 신용 기록은 3군데 Credit Bureau에 의뢰하여 접수를 확인합니다. Equity Fax, Trans Union, Experian 입니다. 680점 이상이면 양호한 점수이고 700점 이상이면 좋은 점수라고 볼 수 있습니다. 만점은 840입니다.
신용 기록은 크레딧 카드, 차 융자, 모게지 등의 할부금이 제 때 갚았는지가 매달 기록되고 값지 않은 채무는 부채 기록으로 남아 있어서 대부분의 경우 융자 승인을 받기 전에 정리를 해야 합니다.
Escrow Payment
집 융자 할부금에는 일반적으로 Escrow Account이 만들어집니다. 모게지 할부금은 대부분의 경우 고정이므로 변동이 없지만 모게지 회사에서는 일년에 한번 내는 집 재산세(Property Tax), 집 보험금( Hazard Insurance)을 매달 할금으로 받아 일년에 한번 대신 내어줍니다. Property Tax는 거주 지역의 County에 내어 주고 집 보험료는 보험 회사로 보내줍니다. 융자 회사 입장에서는 목돈을 내는 부담을 줄여서 연체를 방지할 수 있고 집주인은 일년에 한번 목돈을 내기 보다 할부금으로 매달 낼 수 있으므로 부담을 줄일 수 있습니다.
그 외에 융자를 신청할 때 선금(Down Payment)을 20% 이상 하지 않으면 모게지 은행에서는 자신들의 모게지를 보호하기 위해서 모게지 보험(Private Mortgage Insurance)을 들게 합니다. 집 주인은 매달 할부금에 융자 보험금을 할부로 내야 하고 이후 원금 상환액이 20%를 넘거나 집 시장 가격이 일정 비율 이상으로 오르면 이 보험을 빼달라고 은행에 요청할 수 있습니다.
